蕭旭峰 不動產家教
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教學資訊
我想問老師
-
2014-02-12 12:39:14
問題 1
- 熊家樂
- 如何申請房貸,常聽說現在銀行非常難貸是嗎?
回覆
- 的確,現在的銀行不好貸,因為金管會控管的嚴格。且政府打房,所以在不動產的放款都採取嚴格審查。最近我協助很多客人申請房屋貸款,真的發現我們很多人幾乎沒有理財觀念。常常到了要跟銀行打交道的時候,才後悔没及。我這次要和大家分享銀行最重視的幾件事情。
1.每月的薪轉紀錄。銀行基本上至少要看到六個月的紀錄,因為銀行看的是您的薪水有多少?您在這家公司待多久?
2.存褶的餘額。您六個月來平均每月的餘額是多少?銀行希望您最少可以有六位數字。
3.您的信用狀態。您是否有信用貸款、車貸、卡債?雖然有,但佔整個收入與支出的比例是多少?
若比例很低,銀行還能接受。另外您的繳息是否正常?
4.額外的財力證明。例如股票、黃金、基金、保險等,這都可以增加銀行對您信用評等的分數。
上述幾個問題,是最核心,也最現實,所以我們大家應儘量注意自已的信用狀況,趁早與銀行打交道,培養關係,建立信用。
另外就是自營商的問題,自營商有很多種。若是公司行號則銀行看的是401報表,但尤其是例如賣菜、賣魚、賣水果、攤商等大多是現金交易,很少是有書面紀錄。所以這類型的自營商該怎麼做呢?
1.留存進貨及銷貨單據。
2.每月將營收儘量固定時間、固定金額存入銀行,以增加收入紀錄。
3.餐廳業可以將點菜單留存,證明收入。(但不是每家銀行會認列)
以上作法,在自營商的部份,尤其以第2點最為重要,如何將每日的收入轉入銀行,讓收入書面化。讓未來您在向銀行申請貸款時,增加您信用的分數。
最後要和大家說的是,善用方法增加我們的收入及保持一定的存款餘額,是我們向銀行打交道的不二法門。
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問題 2
- 歐雅亞
- 蕭先生您好,有個關與於日照權議題想要詢問。
最近無論是河岸第一排還是高雄美術館特區都有建商後續蓋起超高的住宅大廈進而擋住後面原有住宅。
這些後續被擋住光線、出入動線的住戶有權利爭取該住宅大樓無法興建嗎?還是在購屋時要怎麼得知後續附近的土地規劃呢?
回覆
- 您好,
抱歉,近日剛走了一趟菲律賓了解當地的情況,現在才回覆,請見諒!
關於日照權,在最高行政法院99年度判字第504號判決、101年度判字第83號判決:依建築技術規則建築技術施工編第23條規定:「住宅區建築物之高度不得超過21公尺及7層樓。但合於左列規定之一者,不在此限。其高度超過36公尺者,應依本編第24條規定:一、基地面前道路之寬度,在直轄市為30公尺以下,在其他地區為20公尺以上,且臨接該道路之長度各在25公尺以上者。二、基地臨接或面對永久性空地,其臨接或面對永久性空地之長度在25公尺以上,且永久性空地之平均深度與寬度各在25公尺以上,面積在5,000平方公尺以上者。依本條興建之建築物在冬至日所造成之日照陰影,應使鄰近基地有1小時以上之有效日照。」,上述判決為「日照權」為前開建築技術規則所保障。
就此,在台灣針對日照通權僅為上述法律所規範,並無專章對日照權有所詳盡的保障。目前依各法院的判例尚無撤銷建造的實例,僅由各地方政府依職權請建商變更設計降低高度。故若要爭取撤照困難度較高,但若爭取降低興建高度,應為較可行之方法。
一般民眾若要查詢鄰近土地的興建情形可向各地方政府建管單位查詢。
高雄市為下列網址,可多多利用。
http://build.kcg.gov.tw/index.aspx?au_id=19&sub_id=83
蕭代書 啟
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問題 3
- 1
- 我想請問奢侈稅與實價登錄後對買屋影響,2014年投資房地產合適嗎? 一直搞不太清楚
回覆
- 您好,
您的問題還是非常大。不過值得我們大家一起來討論。
奢侈稅及實價登錄是政府這兩年來打房的主要措施,一是為延遲投資行為,讓持有成本增加。
二是將房價交易透明,達到價格不盲目追高的目的。從內政部地政司公佈的每月交易量來看,
去年交易量整體較前年增加。很多地區甚至較前年增加超過15%,例如台中市、台南市、高雄
市等區域。以最近幾位建商領導者的談論,大致來說方向都接近,即價漲量持平。這意味,整
體房市還是看好。以推案量來說,2014年甚至可能再創新高,但以這幾年房市跳躍式的發展,
若推案量不斷推高,需求同時之間沒有增加,恐會在部份地區引發倒貨潮。在此時舊曆年前,
我的建議是等舊曆年後,政府的各項政策確定後。才能真正看出2014年的房市走向!
但還是有不變的定律,就是地段、產品的差異化,這不會影響投資所產生的價值! 值得我們認
真思考與分析!
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問題 4
- howard chen
- 所長您好,最近捷運站與住宅共構的建案有興建上的法律疑慮(如美河市案),想請教在買房上要如何確認建商是依法核可建設,而不會造成後顧之憂,謝謝!
回覆
- Howard 您好,
關於美河市案情,實際爭議點在於北市府捷運工程局聯合開發處的鑑價報告所引起的對價差異,造成北市府可能損失100億元。全案又引出另案,法務部日前的函文,依大眾捷運法及其相關子法、細則中,均規定為開發大眾捷運依法所徵收土地,為國有土地且並未明文規定可移轉給私人(此私人為自然人及私法人)。另函釋中指出,大法官釋字第四四三號解釋規定,凡是涉及人民財產權利的限制及權利義務分配事項,必須符合「授權明確性原則」,也就是必須以法律明文規定或是法律授權子法明文規定。美河市開發案台北市政府自行將徵收的土地移轉給建商,恐已違反大法官解釋,涉及違憲。所以依此爭議即土地移轉給私人並未合法,而造成適法性的法律疑慮。但綜觀此解釋,恐怕也只是法律有無完善規範的問題,僅透過修法即可解決。由於此案已興建完成多時,台北市政府核發使用執照,住戶也取得所有權狀,所以依善意第三人原則,政府也無法要求拆屋還地。所以對住戶的影響應不大,但後續在建商及北市府在整個開發中造成公帑的損失上恐將引發法律大戰。
就民眾來說,只要是建商依法申請建照興建的房屋,並取得使用執照後登記完成有所有權狀的房屋,都不必擔心是否為非法建築。因此在民眾選購房屋時,應請建商提供建照或使照正本或影本供確認,若不放心可依建照或使照上的字號向建管單位再查詢確認是否依法合發。就目前全國建管單位核發建照的審查程序,要將不合法興建變為合法,機率微乎其微。
再者,民眾也可向建商取得建照或興建基地之地段號,向都發單位查詢該土地的使用分區及其所屬的都市計畫,通常若有特殊的限制開發情形都會在計畫中明確說明,例如新店水源特定區計畫,即會規範房屋興建與水源區距離;據此可以簡易判斷建商是否依法核可的建照。
以上提供您參考,歡迎大家持續討論。
謝謝!
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問題 5
- 1
- 請問我想在新竹買房投資,我需要考慮那些事?請蕭所長指導
回覆
- 您好,
這個問題範圍很大,因為投資有很多的面向。端您看的想法及需求。
第1,若單純以投資的角度來看,目前要注意人口數(即居住數,目前新竹市加上竹北市約為45萬人左右),
人口數影響著就業的人口,目前園區的廠商大部份仍正常運作,加上新竹就業需求相較其他縣市仍
較多,但以理工科背景需求居多。所以首要注意人口數(即就業率),也就是有人就有居住的需求。
第2,地段。雖然老調重談,這確是必做的功課。目前需求多為新興區域,如高鐵站、文化中心、近工業區、
關埔地區(有台鐵內灣支線經過)、東門城圓環、各大小學區等區域,另外就是價格考慮的區域,如寶山、
香山、華興特區等區域。一般來說,近上班地點,生活機能方便,交通方便都是首選。
第3,建案特色,新竹縣市建案很多,可以說各有千秋,如何選擇具有獨特性就影響著未來再出售的價格。
建案的格局規劃、建材設備、外觀、公共區域設備、週遭環境等,我們先不針對各別建案討論,因為這
與個人的主觀有著很大的影響。另外就是坪數大小,未來可能趨向兩極,100坪以上或30坪以下。因為
土地取得的成本越來越高,相對就要節省營建成本。而坪數也影響售價。所以要了解民眾購買趨勢,及
負擔需求。
第4,政府政策,這點是最大的風險,政府政策的穩定,影響房價。而為保持發展均衡,政府就必需朝蛋白區
發展。因此掌握政府都市發展方向,及重大建設方向,都是選擇投資標的要考量的地方。
以上,先簡單回答,歡迎大家持續討論。
謝謝!
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